中央“去庫(kù)存”基調(diào)已定 樓市后續(xù)政策如何加碼？

    繼11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。12日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時(shí)，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的問題。

    連續(xù)幾日中央對(duì)于去庫(kù)存的強(qiáng)調(diào)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下，釋放出強(qiáng)烈的政策信號(hào)。

    21世紀(jì)宏觀研究院對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年以來的數(shù)據(jù)和2013年數(shù)據(jù)，并結(jié)合各地土地市場(chǎng)表現(xiàn)和政策走向研究發(fā)現(xiàn)，決策層此番提去庫(kù)存，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。而下一步的政策也應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注高庫(kù)存的三四線城市，從增加住房需求、進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻和降低房企融資難度、減少土地供應(yīng)等多管齊下，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

    決策層為什么在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)頻提去庫(kù)存？

    21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，決策層此番提出化解樓市庫(kù)存，是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措。

    1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑，創(chuàng)21個(gè)月來最低

    房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)在2014年初急轉(zhuǎn)直下，并持續(xù)下滑，截止到2015年10月的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資的同比增速已經(jīng)創(chuàng)歷史新低，同比增速僅2%。從全國(guó)和地方的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資增速的下滑無疑拖累著固定資產(chǎn)投資的增速，并成為影響GDP的重要因素之一。

    2.房地產(chǎn)庫(kù)存仍在不斷攀升，且銷售增長(zhǎng)出現(xiàn)疲態(tài)

    截止到10月底，全國(guó)商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

    銷售無疑是去庫(kù)存的最直接的方式，但最新的數(shù)據(jù)卻并不樂觀且已顯現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢(shì)，1-10月商品房累計(jì)銷售面積和銷售額同比分別增長(zhǎng)7.2%和14.9%，漲幅較前9月分別收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)。從單月情況來看，自7月以來，銷售面積同比增速在不斷收窄，9月（9.0%）、10月（5.5%）的同比增速均遠(yuǎn)低于近6個(gè)月13.2%的平均增速。

    再反觀2013年，截至2013年9月末，全國(guó)商品房待售面積44636萬平方米，也就是說，兩年以來，全國(guó)待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

    3.賣地收入驟降，加劇地方債務(wù)危機(jī)

    今年1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17847萬平方米，同比下降33.8%；土地成交價(jià)款5794億元，下降25.2%，這也是十幾年來罕見的低迷。

    土地收入的持續(xù)下滑將加劇地方政府的債務(wù)危機(jī)，在房地產(chǎn)投資下滑之時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施投資成為對(duì)沖房地產(chǎn)投資下滑穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的重要砝碼，但是很多地方卻面臨無錢吸引社會(huì)資本進(jìn)入的現(xiàn)狀。在確保地價(jià)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，地方政府只能收縮土地供應(yīng)以穩(wěn)地價(jià)。

    4.房地產(chǎn)去庫(kù)存成為經(jīng)濟(jì)痛點(diǎn)，關(guān)系金融體系風(fēng)險(xiǎn)

    21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，和此前房地產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)不同，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資無疑成為拖累固定資產(chǎn)投資，乃至宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的痛點(diǎn)。

    另一方面，樓市的高庫(kù)存也將給金融體系帶來風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，我國(guó)銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)的依賴性，開發(fā)貸、個(gè)人房貸、政府平臺(tái)貸，基本都以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動(dòng)產(chǎn)。

    2012年上半年，全國(guó)銀行業(yè)貸款不良率為0.94%，2013年略有增長(zhǎng)，2014年以來開始加速增長(zhǎng)，至今年前三季度達(dá)1.59%。

    下一步去庫(kù)存政策將往何處去？

    鑒于當(dāng)前中國(guó)的人口流動(dòng)，樓市供需關(guān)系狀況，人口凈流出的三四線城市無疑是高庫(kù)存的重點(diǎn)區(qū)域。以下的政策方向也將主要針對(duì)樓市庫(kù)存較嚴(yán)重的三四線城市，而非火爆的一線城市。

    1.增加住房需求

    21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為，增加住房需求是穩(wěn)定住房消費(fèi)的一個(gè)重要舉措，未來增加住房需求將從力推農(nóng)民工、外籍人士、收購(gòu)存量商品房為保障房品類中發(fā)力。

    （1）戶籍制度改革拉動(dòng)住房消費(fèi)：發(fā)力點(diǎn)為力推農(nóng)民工購(gòu)房

    能夠拉動(dòng)三四線購(gòu)房消費(fèi)的主力群體無疑是農(nóng)民工，支持農(nóng)民購(gòu)房是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的需要，也是消化商品房庫(kù)存的有效措施。也因此，安徽、河南、河北等人口大省都在研究出臺(tái)促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的激勵(lì)政策和支持措施。

    （2）收購(gòu)存量商品房為保障房或者棚戶區(qū)住房

    在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下，國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步強(qiáng)化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，并提出實(shí)施三年行動(dòng)計(jì)劃，改造規(guī)模空前，加大棚改力度無疑將在一定程度對(duì)沖房地產(chǎn)投資下滑對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)以及宏觀經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響，打通商品房和保障房的通道，收購(gòu)存量商品房為保障房也是解決房地產(chǎn)庫(kù)存，穩(wěn)定投資的重要方向。

    （3）各地陸續(xù)取消限外令

    8月27日，六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理政策。通知明確了有資格的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人可在中國(guó)境內(nèi)購(gòu)房。這是 “限外令”自2006年頒布以來，首次在全國(guó)范圍內(nèi)松綁。年底，各地將陸續(xù)出臺(tái)落實(shí)政策。

    2.進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，出臺(tái)刺激性的政策刺激住房消費(fèi)

    （1）后續(xù)購(gòu)房的首付比例及房貸成本有望進(jìn)一步降低

    自2014年11月以來，央行已六次降息，四次全面降準(zhǔn)。根據(jù)6次降息購(gòu)房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。

    此外，購(gòu)房的首付比例進(jìn)一步降低，也將對(duì)提升房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售熱度起到積極影響。此前的9月30日，住建部和央行聯(lián)合發(fā)文稱非限購(gòu)城市的首付降低到25%。

    （2）地方將繼續(xù)加大對(duì)住房公積金的松綁，提高公積金的使用效率。

    （3）普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，降低稅費(fèi)

    （4）后續(xù)三四線城市或陸續(xù)出臺(tái)購(gòu)房減免稅費(fèi)+補(bǔ)貼性的政策

    雖然頗有爭(zhēng)議，但是減免稅費(fèi)及補(bǔ)貼性的政策將是地方政府可以直接出臺(tái)，緩解地方銷售困境的最直接手段，根據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院的不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有超20個(gè)縣市落地了減免稅費(fèi)+補(bǔ)貼性的政策，比如鄭州、長(zhǎng)沙等。

    3.降低房企融資難度，減少土地供應(yīng)防范地方經(jīng)濟(jì)和金融體系風(fēng)險(xiǎn)

    （1）降低房企融資難度，系統(tǒng)解決房企的資金問題

    解決開發(fā)商的資金問題，是防范地方房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的重要方式，三輪全面降準(zhǔn)后，自4月起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計(jì)同比降幅逐月收窄，至6月轉(zhuǎn)降為增。1-9月，到位資金為90653億元，同比增長(zhǎng)0.9%。

    未來貨幣政策還將有進(jìn)一步放松的空間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將進(jìn)一步緩解，且開發(fā)商的融資也將更多元化，僅10月就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達(dá)到了470億。

    （2）壓縮高庫(kù)存區(qū)域的土地供應(yīng)

    這也是減少庫(kù)存的方式，且也可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)的效果，防范因地價(jià)大跌加劇地方債務(wù)壓力。